Gebäude und Grundstücksbewertung | Architekturbüro Kreller in Dresden

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Unbebaute Grundstücksbewertung erstellt vom Architekt Dipl.Ing. Ulrich Kreller

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Landwirtschaftliche Flächen

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Den Wert eines Denkmalgeschütztes Gebäude ermitteln

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Was ist eine Immobilienbewertung oder ein Verkehrswertgutachten?

Durch einen Sachverständigen wird ermittelt, wie viel Ihre Immobilie wert ist.

Als Verkehrswert bezeichnet man dabei den aktuellen Marktwert einer Immobilie.

Laut Baugesetzbuch (BauGB) § 194 wird der Verkehrswert (Marktwert) durch den Preis zum Ermittlungszeitpunkt bestimmt, der beim Verkauf einer Immobilie auf dem freien Markt unter gewöhnlichen Geschäftsbedingungen erzielbar ist. Persönliche oder ungewöhnliche Verhältnisse spielen dabei keine Rolle.

WELCHE UNTERLAGEN WERDEN FÜR EIN WERTGUTACHTEN VOM AUFTRAGGEBER BENÖTIGT?

Angaben zum Auftraggeber / Eigentümer
Grundbuchauszug
Flurkarte / Auszug aus der Liegenschaftskarte
Grundstückspläne (Lageplan / Leitungspläne, o.ä.)
Gebäudepläne
Baubeschreibung (Baujahr, Umbauten, Modernisierungen seit 1990)
Wohn- /Nutzflächen
Angaben zu Rechten und Belastungen, Altlasten, Denkmalschutz
Angaben zu möglichen Miet- oder Pachteinnahmen

Wie wird der Verkehrswert ermittelt?

Je nach Bebauung und Nutzungsart werden in der Verkehrswertermittlung verschiedene Bewertungsverfahren angewendet. Man unterscheidet hauptsächlich das Vergleichswert-, das Ertragswert- und das Sachwertverfahren.

Das Vergleichswertverfahren kann bei bebauten und unbebauten Grundstücken zur Anwendung kommen, wenn eine ausreichende Anzahl von geeigneten Kaufpreisen, ein geeigneter Bodenrichtwert oder ein geeigneter Vergleichsfaktor zur Verfügung steht.
Das Ertragswertverfahren kommt dann zur Anwendung, wenn im gewöhnlichen Geschäftsverkehr die Erzielung von Erträgen (Renditen) für die Preisbildung ausschlaggebend ist.
Das Sachwertverfahren kommt dann zur Anwendung, wenn im gewöhnlichen Geschäftsverkehr der Sachwert (Substanzwert) von nutzbaren baulichen Anlagen und nicht die Erzielung von Erträgen für die Preisbildung ausschlaggebend ist.

Was ist der Bodenwert?

Der Bodenwert ist der Wert des unbebauten Grundstücks, der üblicherweise anhand

des Bodenrichtwerts pro Quadratmeter (€/m²) und der Grundstücksgröße ermittelt wird.

Geeignete Bodenrichtwerte werden durch örtliche Gutachterausschüsse ermittelt.

Sie bezeichnen durchschnittliche Bodenwerte in einem abgegrenzten Gebiet, der Richtwertzone. Der Bodenrichtwert gilt für ein fiktives Referenzgrundstück, das die in der Bodenrichtwertzone vorherrschenden wertbeeinflussenden Merkmale repräsentiert.

Werden auch Bauschäden untersucht?

In der Bewertung werden vom Sachverständigen die Abweichungen vom üblichen Zustand der baulichen Anlagen berücksichtigt und bewertet. Hierbei wird auf offensichtliche Mängel und Schäden hingewiesen, auch auf mögliche Folgeschäden. Diese gehen mit einer überschläglichen Schätzung in die Bewertung ein.

Nicht zu den Leistungen des Sachverständigen gehören Untersuchungen der Bauschäden und Funktionsprüfungen oder die Ermittlung der Schadensbeseitigungskosten.

Das sind Aufgaben von Sachverständigen für Bauschäden.